抄底者滨江集团的底气地产新周期

斑马消费杨柘

在2022年的行业低迷期，家住杭州的滨江集团频频以抄底者的身份出现。

去年，该公司以733亿元拿下41宗土地，首次在中国十大房企中排名第七。

行业的寒意贯穿了去年全年百强房企拿地总额同比下降48.9%，近四成房企投资暂停此外，全国土地交易中，百强房企拿地比例降至34.3%，远低于近三年保持的50%左右的比例

去年整个房地产行业都到了冰点新周期，滨江集团逆势而上，成为土地市场为数不多的民营房企，新增价值1500亿

可是并不是所有人眼中的赢家即使没有危险，也会咬紧牙关杭州第一次集中供地后，老板齐金星有些悲观，说项目要争取1%—2%的净利润

由此看来，虽然房地产政策由紧转松，金融三箭落地，但齐金星远未安心。

稳定基本盘

新一线城市杭州，曾经有两家本土地产商同台竞技:宋卫平的绿城中国和齐金星的滨江集团。

离开宋卫平绿城，进入中国通信部后，公司扑向更广阔的领域2022年，绿城中国以3003.2亿元的交易金额位列行业第4，排名上升3位

2017年高峰年，公司来自杭州市场的营收达到94.63%伴随着省内外市场的多点开花，2021年杭州市场的贡献比例下降至59.38%

即便如此，杭州在公司的地位从未被削弱2019年至2021年，杭州土地储备分别占公司土地储备总规模的57.3%，65%和60%2022年上半年上升至61.2%，较年初上升6.2个百分点

所以公司年度销售目标的达成，杭州是关键战场。

光大证券研究报告显示，2012年至2021年，滨江集团在杭州的销售额年复合增长率达到29.2%公司官微披露，其2022年杭州市场网签金额718.05亿元，权益金额565.21亿元，再次问鼎杭州市场头把交椅，分别比绿城中国多卖出183.19亿元和94.25亿元

公司位于杭州，与当地经济发展密切相关伴随着新兴产业的发展，杭州常住人口从2010年开始保持净流入，2021年达到1220万，带来了持续的住房需求

可以说没有人比滨江更熟悉杭州市场，疯狂扫货是公司稳定基础市场的必需品。

稳健的风格

去年，滨江集团依靠杭州房地产的销售业绩，拿到了690亿元的现金回笼，比上年增加了约7亿元。

充沛的造血能力开源，公司对融资成本的控制节流。

过去几年，滨江集团的融资成本呈逐年下降趋势2017年平均融资成本为6%，2021年降至4.9%2022年融资成本将继续降至4.6%，这足以让绝大多数国内房企羡慕不已

滨江集团稳健的交易风格与企业负责人齐金星有关早年在杭州江干区当公务员下海，一直保持着谨慎甚至保守的理财观念:能借10块钱，坚决只借7块钱，给自己留足回旋余地这也让金融机构对这家企业颇有好感

所以，即使去年债券市场被悲观情绪笼罩，滨江集团还是在2022年成功发行了第一期中期票据，规模为9.4亿元，年利率仅为4.8%。

2022年下半年，房企终于迎来利好，随后三支金融箭落地滨江全年从多家金融机构获得综合授信3300多亿元去年民营房企普遍面临的融资问题，在滨江手里似乎不算什么

没有债主上门，银行抢着送钱要解开这个谜团，我们必须回到公司销售部去寻找答案

去年，齐金星亲自参加了自己三套房产的摇号，但都没中他曾经取笑过自己的运气不好其项目成功率低进一步说明产品火爆，可以在短期内实现销售和快速变现，从而实现资金回笼

齐金星曾经解释过拿地和销售的关系:销售的钱多导致拿地多，而不是靠贷款。

凯瑞有一个滨江集团的统计2022年上半年，该公司在杭州市场推出3800余套房源，中签率仅为19.54%本期公司项目一次去污率达到93%，高于杭州8区81%的平均去污水平

公开数据显示，公司2022年销售金额1539亿元，行业排名上升至第13位，比上年大幅提升9位。

进前十只是时间问题。

交叉期

在2021年以来席卷全行业的债务危机中，大部分房企都是雷声大，雨点小，甚至不得不卖命滨江集团是为数不多的没有陷入险境的民营房企

公司押对了区域，做到了单城销售的极致和滨江有些类似的建业地产，同样专注于河南区域市场，但命运却截然不同在经历了洪水，疫情，裁员和资产出售后，胡葆森不得不引入河南国资进行纾困

在上一轮房地产周期中，齐金星凭借稳健的风格，为企业规避了激进扩张和杠杆失控的风险可是，在这个新的周期中，滨江集团更大的挑战来自于其利润水平的大幅收窄

这主要表现在杭州区域市场2019年至2021年，杭州区域市场毛利率为46.38%，24.37%，20.72%受此影响，公司整体毛利率分别为35.10%，27.04%，24.83%

当然，盈利能力下降并非滨江集团独有易智库披露，2020年，50家典型房企平均毛利率和净利润率分别为24.7%和11.6%，同比下降5.1个百分点和2.3个百分点

2022年上半年，典型房企收入和利润持续减少平均毛利率和净利润率中位数分别约为16.9%和4.4%，分别下降4.9个百分点和5.0个百分点

所以滨江集团的盈利能力受到影响也就不足为奇了2019年公司净利率为15.92%，2020年，2021年，2022年前三季度净利率分别为12.41%，12.96%，11.65%

这是滨江集团短时间内难以破解的尤其是去年新拿的土地，可能会进一步压缩公司的利润空间

2021年杭州集中供地推出双限+自持出让模式，限地价，限房价参与房企还必须拥有一定比例的物业，自持部分不能出售或转让，只能出租

根据克而瑞的数据，2018年至2020年，杭州土拍的平均自持比例为3.5%，1.6%，1.6%2021年及以后，自给比例进一步提高

如滨江集团2021年参与杭州市第一批集中供地竞拍萧山区一幅宅基地，自持比例15%。

在齐金星看来，不确定性随时存在，公司永远在路上他还明确表示，高管团队在2028年之前不会退休在这个团队中，齐金星60岁，CEO余忠祥52岁，总经理朱慧明59岁

这样的时间安排，显然是为了给继任者留下足够的时间去经历去年6月初，齐金星之子齐齐家被任命为滨江服务非执行董事兼董事会战略委员会委员，正式走上舞台

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